Loi ZAN : 20 villes spécifiquement affectées
Selon les estimations d'Arthur Loyd, l'application de cette loi destinée à freiner l'expansion urbaine entraînera un déficit de plus de 100 000 hectares en France métropolitaine d'ici 2030. Les effets seront particulièrement notables dans le Grand-Ouest.
Par Hayat Gazzane
L'objectif "aucune augmentation nette de l'artificialisation des sols" (ZAN) met en évidence les défis associés à la mise en œuvre de la politique de réindustrialisation des régions et de la lutte contre le changement climatique. Enregistré dans le contexte de la loi sur le climat et la résilience, adoptée en 2021, il exige une réduction de moitié de l'utilisation des sols naturels, agricoles et forestiers en France d'ici 2030, et cherche à mettre fin à l'artificialisation des sols d'ici 2050. Cependant, quelles pourraient être les implications économiques de cette démarche?
Selon les estimations réalisées par Arthur Loyd, un réseau expert en immobilier commercial, la France métropolitaine pourrait faire face à une pénurie d'environ 113 000 hectares d'ici 2030 à cause de l'application de cette législation. Les auteurs de l'étude regrettent que ces espaces fassent défaut pour héberger les citoyens français et pour l'expansion industrielle dans les régions.
L'Atlantique côtier défavorisé
Certaines régions seront plus affectées que d'autres : "20 zones d'emploi, soit seulement 7% du pays, regrouperaient plus de 25% de la superficie manquante", souligne Arthur Loyd. Cette pression serait particulièrement ressentie dans le Grand-Ouest, la région de Toulouse et la vallée du Rhône. Une cité comme Toulouse pourrait ainsi avoir un déficit de 3.155 hectares pour son expansion urbaine. Bordeaux pourrait perdre 2.302 hectares et Nantes 1.882 hectares.
En revanche, six régions, principalement situées en Grand-Est mais aussi en Hauts-de-France et en Corse, bénéficieront d'un excédent d'urbanisation par rapport à leurs exigences théoriques.
La hausse du coût de l'immobilier
Les 20 zones les plus affectées, qui représentent la tendance de la population française à se déplacer vers le littoral, sont celles qui connaissent la croissance démographique et l'augmentation de l'emploi les plus rapides, souligne Arthur Loyd. Cependant, pour chaque nouvelle personne qui s'installe, environ 1.129 m² de terrain sont généralement aménagés pour la construction de résidences et d'infrastructures publiques.
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Dans ces localités, l'impact sera visible sur les tarifs de l'immobilier, avec une diminution de la disponibilité des propriétés. Les 20 zones où le déficit de développement serait particulièrement important au cours de la période 2021-2030 ont déjà connu une augmentation des loyers ou des prix d'achat des propriétés immobilières. Cette tendance à la hausse devrait se maintenir à moyen terme, en raison de l'application de l'objectif ZAN, selon le baromètre.
Effets sournois
Les entreprises vont également ressentir l'impact car elles devront consacrer une plus grande part de leurs fonds financiers aux coûts associés à la location ou à l'achat de leurs biens immobiliers. C'est une situation regrettable, car l'immobilier est souvent le deuxième coût le plus élevé pour les entreprises après les salaires, et même le premier actif pour les entreprises qui possèdent leurs propres locaux, selon Arthur Loyd.
La résolution de l'équation semble d'autant plus difficile que tous les régions s'engagent dans une stratégie de réindustrialisation, stimulée par l'expansion des industries écologiques, à l'instar des méga usines de batteries. Le déploiement d'usines et de leurs environnements "nécessitera la fourniture de vastes terrains disponibles", souligne l'expert en immobilier d'entreprise.
« L'austérité immobilière va entraîner des conséquences sournoises sur le développement territorial, en privilégiant ceux qui sont déjà établis, au détriment des nouveaux venus », explique Cevan Torossian, responsable du département de recherche et d'études chez Arthur Loyd. « Cet argument est tout aussi valable pour les petites et moyennes entreprises en plein développement, que pour les familles confrontées au problème du logement », complète-t-il.
Rébellion des maires
Quelle est donc la solution ? Il existe d'autres options, comme la réhabilitation des terrains industriels abandonnés ou la conversion des bureaux démodés en appartements. Cependant, même si l'on intensifie la régénération urbaine, cela ne suffit pas. Ces méthodes compliquées ont également l'inconvénient d'être plus onéreuses et plus lentes à réaliser, comme l'indique Cevan Torossian.
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Conscients des défis à relever et en réponse à l'opposition des maires, le parlement a adopté une nouvelle loi en juillet dernier. Cette loi accorde plus d'autonomie aux collectivités territoriales dans la mise en œuvre de l'objectif ZAN et assouplit certaines réglementations. Toutefois, cela n'a pas suffi à apaiser les craintes des représentants locaux qui demeurent perplexes face à la complexité du système, comme l'a souligné la sénatrice communiste de la Loire, Cécile Cukierman, lors d'une discussion sur la ZAN tenue le mois dernier au Sénat.
Hayat Gazzane
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