La taxe foncière des entreprises : redevable et calcul

Qu’est-ce que la taxe foncière ?

La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est un impôt local annuel perçu au profit des communes, des intercommunalités et de leurs établissements. Elle frappe la détention d’un bien immobilier, indépendamment de l’usage qui en est fait. Pour une entreprise, elle concerne tous les immeubles dont elle est propriétaire : locaux commerciaux, bureaux, ateliers, usines, entrepôts ou terrains aménagés.

À la différence de l’impôt sur les sociétés, qui taxe le bénéfice, la taxe foncière est assise sur la valeur du patrimoine immobilier. Une société propriétaire de ses murs y est donc soumise même si elle est déficitaire. Il existe aussi une taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB), qui concerne les terrains ; c’est toutefois la TFPB qui pèse sur l’immense majorité des locaux d’entreprise.

Qui doit payer la taxe foncière ?

La règle est claire : la taxe foncière est due par la personne propriétaire du bien au 1er janvier de l’année d’imposition. Peu importe que le bien soit occupé par le propriétaire ou loué à un tiers : c’est le propriétaire qui figure au rôle et qui reçoit l’avis. Sont donc redevables :

• l’entreprise propriétaire de ses locaux d’exploitation ;
• la société civile immobilière (SCI) qui détient l’immeuble et le donne en location à la société d’exploitation ;
• l’usufruitier en cas de démembrement (et non le nu-propriétaire).

Le fait générateur étant figé au 1er janvier, une vente en cours d’année ne modifie pas le redevable légal : le vendeur, propriétaire au 1er janvier, reste tenu de la taxe pour l’année entière. En pratique, l’acte de vente prévoit le plus souvent une répartition prorata temporis entre vendeur et acquéreur, mais cette clause est purement contractuelle : vis-à-vis de l’administration, seul le propriétaire au 1er janvier est redevable.

Comment se calcule la taxe foncière ?

Le calcul de la TFPB combine une base d’imposition et des taux locaux.

La valeur locative cadastrale représente le loyer annuel théorique que le bien pourrait produire s’il était loué dans des conditions normales. Elle est déterminée par l’administration fiscale d’après les caractéristiques du local. Pour aboutir à la base d’imposition, on applique à cette valeur locative un abattement forfaitaire de 50 %, censé représenter les frais de gestion, d’assurance et d’entretien à la charge du propriétaire.

Cette base est ensuite multipliée par les taux d’imposition votés chaque année par la commune et l’intercommunalité du lieu où se situe le bien. Comme pour la CFE, ces taux n’ont rien de national : deux immeubles comparables situés dans deux communes différentes peuvent supporter une taxe foncière sensiblement différente. Les valeurs locatives elles-mêmes sont revalorisées chaque année par un coefficient national.

Taxe foncière et CFE : ne pas confondre

La taxe foncière et la cotisation foncière des entreprises (CFE) reposent toutes deux sur la valeur locative cadastrale des mêmes biens, ce qui entretient une confusion fréquente. Leur logique est pourtant opposée :

Critère	Taxe foncière (TFPB)	CFE
Redevable	Le propriétaire	L’exploitant / occupant
Fait générateur	Détention au 1er janvier	Exercice d’une activité au 1er janvier
Base	Valeur locative − 50 %	Valeur locative des biens utilisés (N-2)
Échéance	En général octobre	Au plus tard le 15 décembre

Une même entreprise propriétaire et occupante de ses murs paie donc les deux impôts : la taxe foncière en tant que propriétaire, la CFE en tant qu’exploitant. À l’inverse, un locataire ne reçoit pas d’avis de taxe foncière (sauf refacturation par le bail), mais reste redevable de la CFE.

La refacturation au locataire dans le bail commercial

Si l’administration s’adresse toujours au propriétaire, la charge économique de la taxe foncière peut être transférée au locataire par le bail commercial. La plupart des baux prévoient en effet une clause mettant la taxe foncière à la charge du preneur, qui la rembourse alors au bailleur en plus du loyer.

Le décret « Pinel » encadre toutefois cette répartition : certaines charges, comme les grosses réparations relevant de l’article 606 du Code civil, ne peuvent être mises à la charge du locataire, et le bail doit comporter un inventaire précis des charges, impôts et taxes refacturés. La taxe foncière peut, elle, en principe être refacturée si le bail le prévoit expressément. Pour le locataire comme pour le bailleur, il est donc essentiel de lire attentivement la clause de répartition des charges avant de signer.

Exonérations et dégrèvements

Plusieurs dispositifs réduisent ou suppriment la taxe foncière :

• Constructions nouvelles : les bâtiments neufs bénéficient d’une exonération temporaire de deux ans à compter de l’achèvement, sous réserve d’avoir déposé la déclaration dans les délais.
• Zones aidées : implantations en zones franches urbaines (ZFU-TE), quartiers prioritaires (QPV) ou zones de revitalisation peuvent ouvrir droit à des exonérations temporaires, sur délibération des collectivités.
• Locaux industriels : la base d’imposition des établissements industriels a fait l’objet d’allègements ; les modalités exactes sont à vérifier pour l’année en cours.

La plupart de ces exonérations supposent une déclaration préalable et le respect de délais stricts : une exonération de construction nouvelle non déclarée à temps est définitivement perdue. C’est un point que l’on vérifie systématiquement lors de l’achèvement d’un bâtiment professionnel.

Exemple chiffré

Une société est propriétaire d’un local commercial dont la valeur locative cadastrale retenue par l’administration s’élève à 20 000 €. La commune et l’intercommunalité ont voté un taux global de 35 % (à titre d’illustration ; les taux réels varient fortement d’une collectivité à l’autre).

• Abattement de 50 % : base d’imposition = 20 000 × 50 % = 10 000 € ;
• Taxe foncière = 10 000 × 35 % = 3 500 €.

Si le bail commercial met la taxe à la charge du locataire, ce dernier remboursera ces 3 500 € au bailleur. Le montant réel dépend de la valeur locative propre à chaque local et des taux votés localement : cet exemple illustre uniquement le mécanisme de calcul.

Échéances, paiement et vérifications

L’avis de taxe foncière est mis à disposition chaque automne, pour un paiement généralement attendu courant octobre (la date exacte figure sur l’avis). Le paiement dématérialisé est obligatoire au-delà d’un certain montant : prélèvement à l’échéance, mensualisation ou paiement en ligne. Avant de régler, quelques vérifications s’imposent :

• la surface et la nature du local retenues sont-elles exactes ? Une erreur de catégorie gonfle la valeur locative ;
• une exonération de construction nouvelle a-t-elle bien été appliquée si le bâtiment a moins de deux ans ;
• la taxe correspond-elle bien aux biens réellement détenus au 1er janvier ?

En cas d’erreur, une réclamation peut être déposée auprès du service des impôts, en principe jusqu’au 31 décembre de l’année suivant la mise en recouvrement. La taxe foncière, qui pèse sur le patrimoine immobilier d’exploitation, mérite d’être intégrée à la gestion de trésorerie au même titre que les autres échéances fiscales.

Questions fréquentes

Le locataire ou le propriétaire paie-t-il la taxe foncière ?

Légalement, c’est le propriétaire au 1er janvier qui est redevable et reçoit l’avis. Dans un bail commercial, la charge peut toutefois être refacturée au locataire si le bail le prévoit expressément, dans les limites du décret Pinel.

Quelle différence entre taxe foncière et CFE ?

Les deux reposent sur la valeur locative cadastrale des mêmes biens, mais la taxe foncière est due par le propriétaire au titre de la détention, tandis que la CFE est due par l’exploitant au titre de l’activité. Une entreprise propriétaire de ses murs paie donc les deux.

Qui paie la taxe foncière en cas de vente en cours d’année ?

Le propriétaire au 1er janvier reste le seul redevable légal pour l’année entière. L’acte de vente prévoit généralement une répartition prorata temporis entre vendeur et acquéreur, mais cette clause est contractuelle et n’est pas opposable à l’administration.

Quand paie-t-on la taxe foncière ?

L’avis est mis à disposition à l’automne, pour un paiement généralement attendu courant octobre. La date limite exacte figure sur l’avis, et le paiement dématérialisé est obligatoire au-delà d’un certain montant.

Source officielle : service-public.fr — Taxe foncière sur les propriétés bâties (entreprises). Les valeurs locatives, taux locaux et exonérations applicables sont à vérifier chaque année sur impots.gouv.fr.