L’expert-comptable des professionnels de l’immobilier

Tout dépend de votre objectif. À l’IR, les revenus fonciers remontent directement chez les associés selon leur tranche d’imposition, sans amortissement, mais la plus-value à la revente bénéficie d’abattements pour durée de détention. À l’IS, vous amortissez l’immeuble, ce qui réduit fortement le résultat imposable pendant la phase de location, mais la plus-value à la revente est calculée sur la valeur nette comptable et peut être lourde. L’IR convient souvent à une détention longue sans gros besoin de trésorerie, l’IS à une logique de capitalisation et de réinvestissement. Nous simulons les deux scénarios avant de trancher, car l’option à l’IS est en principe irrévocable.

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Au régime réel, vous déduisez l’ensemble de vos charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, travaux) et surtout vous amortissez le bien et le mobilier. Le bâti se décompose en composants amortis sur des durées différentes, et le terrain reste non amortissable. Ces amortissements viennent en déduction des loyers et permettent souvent de ne payer aucun impôt sur ces revenus pendant de nombreuses années. Ce régime suppose toutefois une comptabilité commerciale complète, que nous tenons pour vous, et un suivi rigoureux des amortissements non déduits reportables.

La TVA immobilière dépend de la nature du bien et de l’opération. Pour un immeuble neuf ou un terrain à bâtir, la TVA s’applique en principe sur le prix total. Pour un immeuble ancien acquis sans droit à déduction, c’est le régime de la TVA sur la marge qui s’applique : vous ne collectez la TVA que sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Ce choix de régime conditionne fortement la rentabilité de l’opération et fait l’objet d’une vigilance accrue de l’administration. Nous qualifions chaque opération en amont et sécurisons le traitement de la TVA pour éviter tout redressement.

Le micro-foncier s’applique automatiquement sous un certain plafond de revenus fonciers et vous accorde un abattement forfaitaire de 30 % sans avoir à justifier vos charges. Il est simple, mais peu avantageux dès que vos charges réelles dépassent cet abattement. Le régime réel vous permet de déduire vos charges effectives (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, assurances) et de générer un déficit foncier imputable sur votre revenu global dans certaines limites. Pour un bien locatif avec emprunt ou travaux, le réel est souvent nettement plus intéressant. Nous comparons les deux options et optons pour le régime réel lorsque c’est pertinent, en respectant la durée d’engagement.

Pour un particulier ou une SCI à l’IR, la plus-value des particuliers s’applique : elle est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, avec des abattements croissants selon la durée de détention, jusqu’à exonération au-delà d’un certain nombre d’années. La résidence principale est exonérée. À l’IS ou pour un marchand de biens, la logique change radicalement : la plus-value est intégrée au résultat imposable, et l’amortissement déjà pratiqué augmente mécaniquement la plus-value taxable. Le statut de détention détermine donc le coût final d’une revente. Nous chiffrons cette imposition avant chaque cession pour éviter les surprises.

La commission d’agence est en règle générale rattachée à l’exercice au cours duquel la vente est conclue par acte authentique, et non au simple compromis. Elle est soumise à la TVA au taux normal. Lorsque vous travaillez avec des mandataires ou des négociateurs indépendants, les rétrocessions de commissions doivent être comptabilisées en charges, avec un suivi précis des justificatifs et de la TVA déductible associée. Un bon rattachement du chiffre d’affaires et des rétrocessions évite les écarts de TVA et donne une image fidèle de la marge réelle de votre agence. Nous structurons ce suivi pour que chaque transaction soit correctement enregistrée.