Marchand de biens : statut, fiscalité et TVA

Qui est marchand de biens ?

Au sens fiscal, le marchand de biens n’est pas défini par une inscription ou un diplôme, mais par la nature de son activité. Selon l’article 35 du Code général des impôts (CGI), relèvent de ce régime les personnes qui réalisent à titre habituel des opérations d’achat-revente d’immeubles, de fonds de commerce, ou de parts et actions de sociétés immobilières, dans une intention spéculative.

Deux critères, posés par l’administration fiscale, caractérisent l’activité de marchand de biens :

• Le caractère habituel : il résulte de la pluralité des ventes ou de l’activité passée et présente du cédant. Pour un professionnel, ce caractère est inhérent à la profession.
• L’intention spéculative : elle s’apprécie au moment de l’achat (et non de la revente). L’administration retient des indices tels que le court délai entre l’acquisition et la revente, la fréquence des opérations, le montant des bénéfices ou encore la profession du vendeur.

C’est précisément ce qui distingue un marchand de biens d’un investisseur particulier : ce dernier achète pour conserver et louer un bien (logique patrimoniale, imposition en revenus fonciers ou plus-value des particuliers), tandis que le marchand de biens achète pour revendre (logique commerciale).

Une activité commerciale par nature

L’achat-revente d’immeubles à titre habituel est qualifié d’acte de commerce. Le marchand de biens est donc considéré comme un commerçant, ce qui emporte des conséquences directes : immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS), tenue d’une comptabilité commerciale et application des règles fiscales propres aux activités commerciales.

Cette qualification n’exige pas que l’activité soit exercée à titre principal ou professionnel exclusif : une personne peut être requalifiée en marchand de biens dès lors que les opérations présentent un caractère habituel et spéculatif, même si elle exerce par ailleurs une autre profession. Cette requalification, opérée par l’administration fiscale en cas de contrôle, peut entraîner un redressement significatif (imposition des profits, TVA, cotisations sociales). D’où l’importance d’anticiper le statut dès la première opération.

Fiscalité du marchand de biens : BIC ou IS

Les profits réalisés par un marchand de biens sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le mode d’imposition dépend de la forme juridique sous laquelle l’activité est exercée :

• Activité exercée en nom propre ou via une société transparente : les bénéfices relèvent des BIC et sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR), au barème progressif, dans le foyer fiscal de l’exploitant ou des associés.
• Activité exercée via une société soumise à l’IS (SARL, SAS, etc.) : les bénéfices sont imposés à l’impôt sur les sociétés (IS), au taux normal de 25 % (ou au taux réduit de 15 % sur la fraction de bénéfice éligible, sous conditions). Les revenus distribués aux associés sont ensuite taxés séparément.

Contrairement au particulier, le marchand de biens ne bénéficie pas du régime des plus-values immobilières des particuliers (avec ses abattements pour durée de détention) : la plus-value est imposée comme un résultat d’exploitation commercial. Le choix entre IR et IS, qui dépend du volume d’activité, de la stratégie de distribution et de la possibilité d’amortir certains actifs, mérite une étude au cas par cas. La constitution d’une structure juridique adaptée est souvent un préalable.

La TVA immobilière : sur la marge ou sur le prix total

Depuis la réforme de la TVA immobilière issue de la loi du 9 mars 2010, le marchand de biens relève du régime de droit commun. Le principe est la taxation sur le prix total ; la taxation sur la marge constitue une exception. Le régime applicable dépend de la nature du bien revendu.

Immeuble neuf (achevé depuis moins de 5 ans)

La revente est soumise de plein droit à la TVA sur le prix total, au taux de 20 %. En contrepartie, le marchand de biens peut déduire la TVA payée en amont (acquisition, travaux). Sont assimilés à du neuf les immeubles ayant fait l’objet de rénovations lourdes les rendant à l’état neuf.

Immeuble ancien (achevé depuis plus de 5 ans)

La revente est en principe exonérée de TVA. Le marchand de biens peut toutefois opter pour la taxation. Dans ce cas, il peut bénéficier de la TVA sur la marge — c’est-à-dire calculée uniquement sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat — à condition que l’acquisition initiale n’ait pas ouvert droit à déduction de TVA. L’administration exige par ailleurs une identité de qualification entre le bien acquis et le bien revendu (BOI-TVA-IMM-10-20-10).

La distinction entre TVA sur marge et TVA sur prix total a un impact direct sur la rentabilité de l’opération. Maîtriser le calcul de la TVA et anticiper son régime dès l’acquisition sont donc déterminants pour sécuriser une marge nette.

Droits de mutation et engagement de revendre

L’un des principaux avantages du statut réside dans la réduction des droits de mutation. L’article 1115 du CGI prévoit une exonération temporaire des droits d’enregistrement de droit commun lorsque le marchand de biens prend l’engagement de revendre le bien dans un délai de cinq ans.

Concrètement, là où un acquéreur particulier acquitte environ 5,8 % de droits de mutation, le marchand de biens qui souscrit cet engagement ne paie qu’un droit fixe réduit de 0,715 %. Cet avantage est cependant strictement encadré :

• L’engagement de revendre doit être pris expressément dans l’acte d’achat.
• La revente doit intervenir dans le délai de cinq ans (ou la réalisation de travaux de construction dans un délai de quatre ans, selon le cas de figure).
• À défaut de respect de l’engagement, l’administration fiscale remet en cause l’avantage et réclame les droits éludés, majorés des intérêts de retard.

Le respect scrupuleux de ce délai est donc un point central de la gestion d’une opération de marchand de biens, car il pèse directement sur le calcul du coût d’acquisition et donc du seuil de rentabilité de chaque projet.

Statut juridique et obligations

L’activité de marchand de biens peut être exercée en entreprise individuelle ou, plus fréquemment, via une société commerciale (SARL, SAS, SASU). La structure sociétaire est souvent privilégiée pour limiter la responsabilité, faciliter le financement et optimiser la fiscalité via l’IS.

Quel que soit le cadre choisi, le marchand de biens est soumis à plusieurs obligations :

• Immatriculation au RCS en tant que commerçant.
• Tenue d’une comptabilité commerciale complète (les biens destinés à la revente figurent en stock, et non en immobilisations).
• Déclarations de TVA selon le régime réel (mensuelles, ou trimestrielles en deçà de certains seuils).
• Déclarations de résultat (liasse fiscale BIC ou IS) et respect des engagements souscrits dans les actes (engagement de revendre).

À noter : le marchand de biens n’est en principe pas soumis à la loi Hoguet (réservée aux agents immobiliers intermédiaires), puisqu’il achète et revend pour son propre compte. Il n’a donc pas besoin de carte professionnelle d’agent immobilier.

Points de vigilance

L’activité de marchand de biens, potentiellement rentable, comporte des risques qu’il convient d’anticiper :

• Le risque de requalification : un particulier multipliant les achats-reventes peut être requalifié en marchand de biens, avec rappel d’impôt, de TVA et de cotisations sociales.
• Le respect des engagements fiscaux : le non-respect du délai de revente de cinq ans entraîne la perte de l’avantage sur les droits de mutation.
• La détermination correcte du régime de TVA : une erreur entre TVA sur marge et TVA sur prix total peut amputer fortement la rentabilité ou exposer à un redressement.
• Le besoin en trésorerie : entre l’acquisition, les éventuels travaux et la revente, l’immobilisation de fonds peut être longue.

Questions fréquentes

Un particulier peut-il devenir marchand de biens sans le savoir ?

Oui. La qualification de marchand de biens est fiscale et résulte des faits : si un particulier réalise de manière habituelle des achats-reventes immobiliers avec une intention spéculative appréciée dès l’achat, l’administration peut le requalifier en marchand de biens, avec toutes les conséquences fiscales et sociales associées.

La TVA s’applique-t-elle toujours sur la marge ?

Non. Le principe est la TVA sur le prix total. La TVA sur la marge est un régime d’exception, applicable notamment aux immeubles anciens (plus de 5 ans) dont l’acquisition n’a pas ouvert droit à déduction de TVA et qui respectent la condition d’identité de qualification du bien.

Que se passe-t-il si je ne revends pas dans les 5 ans ?

Le non-respect de l’engagement de revendre dans le délai de cinq ans entraîne la remise en cause de l’exonération prévue à l’article 1115 du CGI : les droits de mutation de droit commun deviennent exigibles, majorés des intérêts de retard.

Faut-il une carte d’agent immobilier ?

Non. Le marchand de biens achète et revend pour son propre compte ; il n’est pas un intermédiaire et n’est donc pas soumis à la loi Hoguet ni à l’obligation de détenir une carte professionnelle d’agent immobilier.

Source officielle : BOFiP — Régime des marchands de biens.