Un modèle de bail d’habitation conforme à la loi du 6 juillet 1989 vous permet de mettre en location un logement vide en toute sécurité juridique. Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 et le décret du 29 mai 2015, le contrat de location d’une résidence principale doit respecter un contrat type réglementaire. Cet article détaille les mentions obligatoires, la durée, le dépôt de garantie et les annexes à joindre, pour vous aider à utiliser un bail d’habitation fiable.
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Qu’est-ce que le bail d’habitation (contrat type) ?
Le bail d’habitation est le contrat écrit par lequel un propriétaire (le bailleur) met un logement nu à la disposition d’un locataire, à usage de résidence principale, en échange d’un loyer. Pour les locations vides, il est encadré par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dite loi de 1989, qui régit les rapports locatifs.
Depuis la loi ALUR, le bail d’habitation doit respecter un contrat type défini par décret. Ce modèle réglementaire reprend les clauses essentielles que la législation impose de faire figurer dans le contrat. Utiliser un modèle de bail d’habitation à jour évite ainsi les clauses abusives et sécurise la relation entre bailleur et locataire.
Les mentions obligatoires du bail d’habitation
Tout modèle de bail d’habitation doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires, sous peine de litige. Le contrat type prévoit notamment :
- le nom et l’adresse du bailleur (et, le cas échéant, de son mandataire) ;
- le nom du ou des locataires ;
- la date de prise d’effet et la durée du bail ;
- la consistance, la destination et la surface habitable du logement loué ;
- la désignation des locaux et équipements à usage privatif, ainsi que des parties communes ;
- le montant du loyer, ses modalités de paiement et ses règles de révision éventuelle ;
- le montant du dépôt de garantie, s’il est exigé.
Le bail doit également contenir une clause résolutoire, qui permet de résilier le contrat en cas de défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie.
Durée et préavis du bail de location vide
La durée minimale d’un bail d’habitation vide dépend de la nature du bailleur. Le tableau ci-dessous résume les règles applicables :
| Situation | Règle |
|---|---|
| Bailleur personne physique (particulier) | 3 ans minimum |
| Bailleur personne morale (société, SCI…) | 6 ans minimum |
| Préavis du locataire (principe) | 3 mois |
| Préavis réduit (zone tendue, motifs prévus par la loi) | 1 mois |
| Préavis du bailleur (congé) | 6 mois avant l’échéance |
À noter qu’une SCI est considérée comme une personne morale : la durée minimale du bail passe alors à six ans. Le locataire peut donner congé à tout moment en respectant son délai de préavis, tandis que le bailleur ne peut le faire qu’à l’échéance, pour un motif légitime (reprise, vente ou motif sérieux).
Dépôt de garantie et diagnostics obligatoires
Le dépôt de garantie
Pour une location vide, le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges. Son montant doit être indiqué dans le bail. À la sortie, le bailleur dispose d’un mois pour le restituer si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois en cas de dégradations justifiant une retenue.
Les diagnostics (DDT)
Le bailleur doit annexer au bail un dossier de diagnostic technique (DDT). Il regroupe notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE), le constat de risque d’exposition au plomb (pour les logements anciens), l’état des risques et l’état de l’installation intérieure de gaz et d’électricité lorsqu’elle a plus de quinze ans. Ce DDT est remis au locataire à la signature et à chaque renouvellement.
Les annexes au bail d’habitation
Un modèle de bail d’habitation complet ne se limite pas au contrat : plusieurs documents doivent y être joints en annexe.
- L’état des lieux d’entrée, établi avec précision, qui servira de référence à la sortie ;
- le dossier de diagnostic technique (DDT) ;
- une notice d’information sur les droits et obligations des parties ;
- le cas échéant, l’extrait du règlement de copropriété concernant l’usage des parties communes.
Pendant la location, pensez aussi à remettre une quittance de loyer à chaque paiement si le locataire en fait la demande.
Les erreurs fréquentes à éviter
- Utiliser un modèle de bail d’habitation obsolète, antérieur au contrat type réglementaire ;
- réclamer un dépôt de garantie supérieur à un mois de loyer pour une location vide ;
- oublier d’annexer le DDT ou l’état des lieux d’entrée ;
- appliquer une durée de 3 ans alors que le bailleur est une société (6 ans requis) ;
- insérer des clauses abusives interdites par la loi de 1989.
Questions fréquentes
Quelle est la durée minimale d’un bail d’habitation vide ?
Elle est de trois ans minimum lorsque le bailleur est un particulier, et de six ans lorsqu’il s’agit d’une personne morale (société, SCI). Le bail se reconduit ensuite tacitement.
Le modèle de bail d’habitation est-il obligatoire ?
Oui. Pour une résidence principale en location vide, le contrat doit respecter le contrat type réglementaire issu du décret du 29 mai 2015, qui reprend les clauses essentielles imposées par la loi.
Quel est le montant maximal du dépôt de garantie ?
Pour une location vide, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges. Son montant doit obligatoirement figurer dans le bail d’habitation.
Quelle différence avec un bail meublé ?
Le bail meublé obéit à des règles distinctes (durée d’un an, dépôt de garantie jusqu’à deux mois). Si vous louez équipé, utilisez plutôt un modèle de bail meublé adapté.
Avertissement : ce modèle de bail d’habitation est générique et fourni à titre informatif. Il doit être adapté à votre situation particulière (logement, zone géographique, nature du bailleur). Le cabinet Dinergie vous accompagne dans la rédaction et la sécurisation de vos contrats de location. Pour aller plus loin, consultez le contrat type de location de logement vide sur Service-Public.fr.