L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) : seuil, barème et calcul

Qu’est-ce que l’impôt sur la fortune immobilière ?

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est un impôt annuel qui frappe le patrimoine immobilier des foyers fiscaux les plus aisés. Il a remplacé l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) au 1er janvier 2018. La différence majeure tient à l’assiette : là où l’ISF taxait l’ensemble du patrimoine (immobilier, comptes bancaires, actions, assurance-vie…), l’IFI ne porte plus que sur les actifs immobiliers. Les placements financiers, les liquidités et les biens professionnels en sont, en principe, sortis.

L’IFI est un impôt déclaratif et familial : il s’apprécie au niveau du foyer fiscal (vous, votre conjoint ou partenaire de PACS, vos enfants mineurs), et non par personne. Le fait générateur est figé au 1er janvier de l’année : c’est la composition et la valeur du patrimoine à cette date qui comptent, peu importe les acquisitions ou ventes réalisées ensuite dans l’année.

Qui est concerné par l’IFI ?

Vous êtes redevable de l’IFI si la valeur nette de votre patrimoine immobilier dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. En deçà de ce seuil, vous n’avez rien à déclarer ni à payer. Le champ d’application dépend de votre résidence :

• les personnes domiciliées fiscalement en France sont imposées sur l’ensemble de leurs biens immobiliers, situés en France comme à l’étranger ;
• les personnes non-résidentes ne sont imposées que sur leurs biens immobiliers situés en France.

L’assiette regroupe l’ensemble des actifs immobiliers du foyer : résidence principale, résidences secondaires, biens locatifs, terrains, mais aussi les parts de sociétés à prépondérance immobilière (comme une SCI) à hauteur de la fraction représentative d’immeubles, et les unités de compte immobilières (SCPI, OPCI) logées dans une assurance-vie. À l’inverse, les biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle du redevable sont en principe exonérés : l’outil de travail n’est pas visé.

Comment se construit l’assiette imposable ?

L’assiette de l’IFI correspond à la valeur nette du patrimoine immobilier : on additionne la valeur vénale des biens imposables au 1er janvier, puis on en retranche les dettes déductibles.

Côté actif, chaque bien est retenu pour sa valeur vénale réelle au 1er janvier, c’est-à-dire son prix de marché. Deux atténuations notables : la résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur, et les biens donnés en location peuvent supporter une décote liée à l’occupation. Côté passif, sont déductibles les dettes existant au 1er janvier et afférentes aux biens imposables : capital restant dû des emprunts immobiliers, travaux, taxes foncières, droits de succession en cours. Les dettes contractées pour acquérir des actifs non imposables (financiers) ne sont, elles, pas déductibles.

Le barème progressif de l’IFI

Une fois le seuil de 1 300 000 € franchi, l’IFI se calcule selon un barème progressif par tranches. Particularité essentielle : même si l’assujettissement ne se déclenche qu’à 1,3 M€, le barème commence à courir dès 800 000 €. Autrement dit, la fraction comprise entre 800 000 € et 1 300 000 € est bien taxée pour les redevables qui dépassent le seuil. Le barème, stable depuis l’instauration de l’IFI, est le suivant :

Fraction du patrimoine net taxable	Taux
Jusqu’à 800 000 €	0 %
De 800 001 € à 1 300 000 €	0,50 %
De 1 300 001 € à 2 570 000 €	0,70 %
De 2 570 001 € à 5 000 000 €	1,00 %
De 5 000 001 € à 10 000 000 €	1,25 %
Au-delà de 10 000 000 €	1,50 %

Pour les patrimoines compris entre 1,3 M€ et 1,4 M€, un mécanisme de décote atténue l’effet de seuil afin d’éviter qu’un euro de patrimoine supplémentaire au-delà de 1,3 M€ ne déclenche brutalement une imposition disproportionnée.

Réductions et plafonnement

Plusieurs dispositifs viennent atténuer le montant final :

• Réduction pour dons : les dons à certains organismes d’intérêt général ouvrent droit à une réduction d’IFI égale à 75 % du don, dans une limite annuelle fixée par la loi.
• Plafonnement : pour éviter une imposition confiscatoire, le total IFI + impôt sur le revenu + prélèvements sociaux ne peut excéder 75 % des revenus de l’année précédente. L’excédent éventuel vient en diminution de l’IFI dû.
• Abattement résidence principale : la décote de 30 % sur la valeur de la résidence principale, déjà évoquée, est l’un des leviers les plus courants.

Le plafonnement est un mécanisme puissant pour les contribuables détenant un patrimoine immobilier important mais percevant des revenus modestes (par exemple un retraité propriétaire de sa résidence et de biens locatifs faiblement rentables) : il peut réduire significativement, voire neutraliser, l’IFI.

Exemple chiffré

Prenons un couple dont le patrimoine immobilier au 1er janvier se compose ainsi : une résidence principale valant 1 200 000 € et un appartement locatif valant 800 000 €. Il reste 300 000 € de capital à rembourser sur l’emprunt de l’appartement locatif.

• Résidence principale après abattement de 30 % : 1 200 000 × 0,70 = 840 000 € ;
• Appartement locatif : 800 000 € ;
• Total brut : 1 640 000 €, moins le passif de 300 000 € → patrimoine net taxable de 1 340 000 €.

Le seuil de 1,3 M€ étant dépassé, le couple est assujetti. L’impôt se calcule par tranches : 0 % jusqu’à 800 000 €, 0,50 % sur la fraction 800 000–1 300 000 € (soit 500 000 × 0,50 % = 2 500 €), puis 0,70 % sur la fraction 1 300 000–1 340 000 € (soit 40 000 × 0,70 % = 280 €). L’IFI théorique ressort à 2 780 €, avant application de la décote (le patrimoine étant compris entre 1,3 et 1,4 M€) qui viendra encore le réduire. Cet exemple illustre le poids déterminant de l’abattement de 30 % et de la déduction du passif : sans eux, le couple aurait été nettement plus lourdement taxé.

Déclaration et paiement

L’IFI ne fait pas l’objet d’une déclaration séparée : il se déclare en même temps que les revenus, via une annexe à la déclaration de revenus (formulaire 2042-IFI), aux mêmes dates que la campagne déclarative annuelle (au printemps). Vous y détaillez la composition et la valeur de votre patrimoine immobilier, bien par bien, ainsi que les dettes déductibles.

L’administration émet ensuite un avis d’imposition distinct et le paiement intervient à l’automne, généralement en une fois. La valorisation des biens engage la responsabilité du contribuable : une sous-évaluation manifeste peut être rectifiée par l’administration, avec intérêts de retard et pénalités. Conserver des éléments justifiant chaque estimation (annonces comparables, expertises) est une précaution utile en cas de contrôle.

Points d’attention et erreurs fréquentes

• Oublier la part immobilière des placements : les SCPI et OPCI détenus en direct ou via une assurance-vie sont imposables à hauteur de leur composante immobilière.
• Confondre seuil et barème : on devient redevable à 1,3 M€, mais le calcul démarre à 800 000 €.
• Négliger la décote entre 1,3 et 1,4 M€, qui réduit fortement l’impôt des patrimoines proches du seuil.
• Mal qualifier les biens professionnels : pour être exonéré, l’immeuble doit être réellement affecté à l’activité du redevable.
• Déduire des dettes non éligibles : seules les dettes rattachées aux biens imposables et existant au 1er janvier sont déductibles.

L’IFI est un impôt où l’évaluation et la structuration du patrimoine font toute la différence. Le recours à une SCI, l’arbitrage entre détention directe et indirecte, ou le démembrement de propriété sont autant de leviers qui méritent une analyse sur mesure, en lien avec la stratégie globale de trésorerie et de fiscalité du foyer.

Questions fréquentes

À partir de quel montant paie-t-on l’IFI ?

On devient redevable de l’IFI lorsque le patrimoine immobilier net du foyer dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. En dessous de ce seuil, aucune déclaration ni aucun paiement ne sont dus. Une fois le seuil franchi, le barème s’applique toutefois dès 800 000 €.

La résidence principale est-elle taxée à l’IFI ?

Oui, mais elle bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale. Seuls 70 % de sa valeur entrent donc dans l’assiette imposable.

Les placements financiers sont-ils concernés par l’IFI ?

Non. Depuis le remplacement de l’ISF par l’IFI en 2018, les liquidités, comptes-titres, actions et contrats d’assurance-vie ne sont plus taxés, sauf pour leur éventuelle composante immobilière (parts de SCPI ou d’OPCI, par exemple).

Comment déclare-t-on l’IFI ?

L’IFI se déclare avec la déclaration annuelle de revenus, sur l’annexe 2042-IFI, pendant la campagne déclarative du printemps. L’administration émet ensuite un avis distinct, payable à l’automne.

Source officielle : impots.gouv.fr — L’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Le seuil, le barème, la décote et le plafond de réduction pour dons sont à vérifier chaque année sur le site de l’administration.