Vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier tout en défiscalisant ? L’investissement locatif sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est une option pour le moins intéressante. Vos loyers seront taxés dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), plus avantageuse que celle des revenus fonciers. Et sous le régime réel, déductibilité des charges et amortissement aboutiront à une quasi-défiscalisation des loyers perçus. Explications.

L’Express Immobilier :

LMNP, un statut avantageux

Le statut LMNP est applicable lorsque vous louez un logement meublé (neuf ou ancien) à un tiers.  

Or il faut savoir que les meublés se louent généralement plus cher que lorsqu’ils sont vides.  

Quand le bien immobilier fait partie d’une résidence gérée avec services (résidence étudiante, résidence pour séniors, résidence de tourisme ou d’affaires), vous n’avez aucun souci de vacance ou de gestion locative, celle-ci étant assurée par l’exploitant de la résidence.  

La location meublée est surtout intéressante sur le plan fiscal : vous êtes en effet imposé dans la catégorie des BIC et non pas des revenus fonciers. Vous pouvez en outre opérer des déductions :  

• sous le régime forfaitaire, vous serez taxé sur la moitié seulement de vos loyers ;
• sous le régime réel, applicable au-dessus de 70 000 € de recettes locatives ou sur option, vous pourrez déduire les charges et les amortissements de vos recettes.

Un investissement en LMNP en résidence gérée permet en outre de récupérer la TVA lorsque le bien neuf est situé dans une résidence proposant au moins 3 des 4 services suivants : accueil de la clientèle, petit-déjeuner, blanchisserie et entretien des locaux. Le propriétaire doit cependant conserver le bien pendant 20 ans.  

Les conditions pour bénéficier du dispositif

Tout d’abord, le logement doit être loué en meublé et à usage d’habitation. Il doit être ainsi équipé du mobilier suffisant pour que l’occupant puisse l’habiter en l’état. 

Il existe des seuils pour déterminer l’application du statut du loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP) : 

lorsque les recettes générées par la location meublée sont supérieures à 23 000 € par an et qu’elles excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux (autres que ceux tirés de la location meublée), des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux, c’est le statut du loueur meublé professionnel qui s’applique. Dès lors qu’une seule de ces conditions n’est pas remplie, vous relevez du statut du loueur non professionnel, cas le plus courant en pratique.  

L’activité de location meublée non professionnelle doit être déclarée au greffe du Tribunal de commerce dont dépend le bien que vous louez. Cette inscription donne lieu à la délivrance d’un numéro SIRET. 

Le régime réel nécessite la tenue d’une comptabilité. 

Dans le cas d’un investissement sous LMNP en résidence gérée, vous vous engagez à louer le logement pendant 9 ans minimum (durée du bail commercial conclu avec l’exploitant de la résidence).  

Où investir en LMNP et quel bien choisir ?

Pour réaliser un investissement locatif en LMNP, mieux vaut choisir un bien situé dans une grande ville afin d’optimiser ses chances de le louer. Vous y achèterez de préférence un studio ou un deux pièces, qui sont en effet plus recherchés, notamment par les étudiants et les cadres en déplacement.  

Le statut LMNP permet d’investir aussi bien dans l’ancien que dans le neuf. Dans l’ancien, en LMNP dit classique, vous louerez le logement en vertu d’un bail civil à l’occupant.  

Dans le neuf, vous achetez un logement en résidence services et concluez un bail commercial avec l’exploitant de la résidence.  

Si votre achat se porte sur un logement neuf dans une résidence étudiante ou pour personnes âgées, vous pourrez bénéficier en outre du dispositif Censi-Bouvard.  

Mais il est également possible d’acheter dans l’ancien en LMNP au sein d’une résidence services : on parle alors de LMNP d’occasion. Ce marché présente plusieurs atouts : outre que les prix sont plus abordables, vous aurez plus de visibilité sur la qualité de l’exploitation de la résidence et donc sur la rentabilité de votre investissement.